Documentação e regularização de imóveis em Caraíva

Qual a diferença entre matrícula, escritura e posse?

A matrícula é a "ficha" do imóvel no Registro de Imóveis, aberta no Livro nº 2 – Registro Geral (Lei nº 6.015/1973, art. 176). Nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel esteja matriculado (art. 236). É na matrícula que aparecem o dono, a área, as vendas anteriores, hipotecas e penhoras.

A escritura pública é o contrato lavrado pelo tabelião. Ela é o título, mas sozinha não transfere a propriedade: a transferência acontece com o registro da escritura na matrícula (Código Civil, art. 1.245).

A posse é uma situação de fato: é possuidor quem exerce algum dos poderes de dono (Código Civil, art. 1.196). Na "cessão de direitos possessórios" o vendedor transfere apenas essa posse, sem registro. O comprador fica sem a proteção do registro contra terceiros e depende de uma futura regularização, por exemplo por usucapião, para ter matrícula em seu nome.

Quais certidões pedir do vendedor e do imóvel?

A lei exige que o tabelião registre na escritura a apresentação do comprovante do imposto de transmissão, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais (Lei nº 7.433/1985, art. 1º, § 2º). As demais certidões não são exigidas pela lei para a escritura, mas mostram se o vendedor tem dívidas ou processos que possam atingir o imóvel.

• Do imóvel: certidão atualizada da matrícula com ônus reais e ações reipersecutórias; certidão negativa de débitos de IPTU na Prefeitura de Porto Seguro; se rural, CCIR e comprovantes de ITR; se terreno da União, a situação na SPU.
• Do vendedor (e do cônjuge, se houver): certidões de ações cíveis e de execuções na Justiça Estadual e Federal, certidão de débitos trabalhistas, certidão de débitos federais, certidão de protestos.
• Se o vendedor for empresa: contrato social atualizado e certidões da empresa e de quem assina por ela.

O que é usucapião?

Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada. O prazo geral é de 15 anos de posse contínua e sem oposição, reduzido para 10 se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver feito obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238); com justo título e boa-fé, o prazo é de 10 anos (art. 1.242).

Ela pode ser reconhecida por um juiz ou diretamente no Registro de Imóveis da comarca, com advogado e ata notarial que ateste o tempo de posse (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A). Não é um atalho garantido: depende de provas, da concordância ou notificação de vizinhos e titulares, e imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191). Isso inclui terrenos da União, como os de marinha.

Como o terreno de marinha afeta a documentação?

Terrenos de marinha são bens da União (Constituição, art. 20, VII): uma faixa de 33 metros medida a partir da linha do preamar médio de 1831 (Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 2º). Quem os usa tem inscrição de ocupação ou aforamento na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), não propriedade plena.

Na venda, o vendedor paga laudêmio de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem as benfeitorias, e os cartórios não lavram nem registram a escritura sem certidão da SPU (Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º). Tudo isso está no guia terreno de marinha: o que é.

A APA de Caraíva/Trancoso limita o que posso construir?

Pode limitar. A APA de Caraíva/Trancoso foi criada pelo Decreto Estadual nº 2.215, de 14 de junho de 1993, tem 31.900 hectares no município de Porto Seguro e é gerida pelo INEMA (Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos da Bahia); o zoneamento foi aprovado pela Resolução CEPRAM nº 2.532/2000. O povoado de Caraíva está entre os aspectos relevantes listados pelo INEMA para a APA.

APA não impede a compra, mas disciplina o uso e a ocupação do solo. Antes de comprar para construir ou ampliar, confirme com a prefeitura e com o INEMA em que zona o lote está e que licenças a obra exige. Esses parâmetros variam por zona e ficam a confirmar para cada lote.

Imóvel rural: o que são CAR e CCIR?

Se o imóvel for rural (um sítio ou uma fazenda, por exemplo), entram mais dois cadastros. O CAR (Cadastro Ambiental Rural) é um registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais (Lei nº 12.651/2012, art. 29). O CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) é emitido pelo INCRA (Lei nº 5.868/1972, art. 3º).

Sem o CCIR, o proprietário não pode, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóvel rural, e o certificado deve vir acompanhado da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios (Lei nº 4.947/1966, art. 22, §§ 1º e 3º; Lei nº 9.393/1996, art. 21). Se você é estrangeiro, veja também as regras da Lei nº 5.709/1971 no guia estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?