Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?

Estrangeiro pode ser dono de imóvel no Brasil?

Sim. A lei que restringe a compra por estrangeiros, a Lei nº 5.709/1971, trata de imóvel rural. Para imóvel urbano não há restrição equivalente, com uma exceção importante no litoral: estrangeiro não pode receber terreno da União (como o de marinha) situado na faixa de 100 metros ao longo da costa sem autorização do Presidente da República (Decreto-Lei nº 9.760/1946, arts. 100, a, e 205). Há duas dispensas: pessoa física, em terreno de até 1.000 m² (art. 205, § 3º, incluído pela Lei 13.465/2017); e unidade autônoma de condomínio em zona urbana, se as frações de estrangeiros não passarem de 1/3 da área total (§ 1º). Confirme o enquadramento do seu imóvel com o cartório, a SPU e um advogado. A compra segue o caminho normal: contrato, escritura pública, ITBI e registro, descrito em como comprar imóvel em Caraíva.

Como o estrangeiro tira o CPF?

O CPF é o número de cadastro de pessoa física da Receita Federal e é pedido na escritura, no registro e nas operações bancárias. Brasileiros e estrangeiros podem se inscrever; o serviço é gratuito.

Estrangeiro que mora no exterior faz o pedido pela repartição consular brasileira da sua jurisdição, com agendamento pelo sistema e-consular, ficha cadastral (FCPF) preenchida e documento de identificação, segundo a página oficial do serviço no gov.br.

Quais são as regras para imóvel rural?

A Lei nº 5.709/1971 (regulamentada pelo Decreto nº 74.965/1974) diz que o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só podem adquirir imóvel rural na forma que ela prevê (art. 1º). A escritura pública é da essência do ato (art. 8º) e deve conter prova de residência no território nacional (art. 9º, II).

Para pessoa física estrangeira, a compra não pode passar de 50 módulos de exploração indefinida; até 3 módulos, é livre de autorização (art. 3º). A soma das áreas rurais de estrangeiros não pode passar de um quarto da superfície do município (art. 12). Como a lei trata do estrangeiro residente e exige prova de residência na escritura, a compra de imóvel rural por estrangeiro que não mora no Brasil fica a confirmar, caso a caso, com o cartório e um advogado.

A faixa de fronteira se aplica a Caraíva?

Não. A faixa de fronteira é a faixa interna de 150 km de largura paralela à linha divisória terrestre do território nacional (Lei nº 6.634/1979, art. 1º). O litoral sul da Bahia não fica perto de nenhuma fronteira terrestre do Brasil, por isso essa restrição não alcança imóveis em Caraíva, Trancoso ou arredores.

E se o imóvel tiver terreno de marinha junto à costa?

Estrangeiro não pode receber terreno da União (como o de marinha) situado na faixa de 100 metros ao longo da costa sem autorização do Presidente da República (Decreto-Lei nº 9.760/1946, arts. 100, a, e 205). Há duas dispensas: pessoa física, em terreno de até 1.000 m² (art. 205, § 3º, incluído pela Lei 13.465/2017); e unidade autônoma de condomínio em zona urbana, se as frações de estrangeiros não passarem de 1/3 da área total (§ 1º). Terrenos maiores que 1.000 m² fora de condomínio precisam da autorização; confirme a área e o enquadramento com a SPU e um advogado.

Na prática, peça ao vendedor o RIP do imóvel na SPU e confirme, com um advogado, se alguma parte do terreno é da União e está nessa faixa de 100 metros. Se estiver, a autorização entra no prazo e no risco da compra. Veja o guia terreno de marinha: o que é.

Como enviar o dinheiro do exterior?

Operações de câmbio só podem ser feitas por instituições autorizadas a operar no mercado de câmbio (Lei nº 14.286/2021). Na prática, o dinheiro entra por banco ou corretora de câmbio, com contrato de câmbio. Guarde esse contrato: ele comprova a origem do dinheiro e será útil numa venda futura.

O sistema SCE-IED do Banco Central serve para declarar investimento estrangeiro direto, definido como participação de não residente no capital de sociedade no País ou direito econômico cujo retorno dependa do resultado do negócio (Resolução BCB nº 278/2022). Se a compra de um imóvel em nome próprio, para uso pessoal, precisa ou não ser declarada é algo a confirmar com o banco que fará o câmbio antes da remessa.

Posso comprar por procuração? E a tradução?

Pode. A procuração tem de seguir a forma exigida para o ato (Código Civil, art. 657): como a compra exige escritura pública, a procuração também deve ser pública. Feita no exterior, ela pode ser lavrada no consulado brasileiro ou num notário local com apostila.

Documentos em língua estrangeira precisam ser traduzidos para o português e a tradução registrada para produzir efeitos no Brasil e valer contra terceiros, inclusive procurações (Lei nº 6.015/1973, art. 148). O Brasil aplica a Convenção da Apostila desde 14 de agosto de 2016: documento público estrangeiro apostilado num país que faz parte da convenção dispensa a legalização consular.

Comprando a partir de Portugal: o que muda?

No processo de compra, as regras acima valem igualmente, incluindo a autorização exigida para terreno da União junto à costa. Três diferenças práticas ajudam. O CPF pode ser pedido num consulado brasileiro em Portugal. Documentos portugueses já estão em português; como a exigência de tradução da Lei nº 6.015/1973 (art. 148) vale para língua estrangeira, em princípio eles dispensam tradução, o que convém confirmar com o cartório.

Portugal também faz parte da Convenção da Apostila, desde 1969, segundo a tabela oficial da Conferência da Haia; uma procuração feita num notário português pode ser apostilada lá, em vez de passar pelo consulado.

Sobre impostos, Brasil e Portugal têm uma convenção para evitar a dupla tributação da renda (Decreto nº 4.012/2001). Como ela se aplica a aluguel ou venda futura depende do seu caso; este site não dá aconselhamento fiscal. Consulte um contador nos dois países. Quem tem residência permanente no Brasil pode ter um regime próprio (Constituição, art. 12, § 1º), a confirmar com advogado.