Terreno de marinha: o que é e como afeta a compra

O que é terreno de marinha?

São terrenos de marinha os situados numa profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, a partir da posição da linha do preamar médio de 1831, no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas até onde se faça sentir a influência das marés, e em volta das ilhas nessa mesma zona (Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 2º).

A influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de pelo menos 5 centímetros do nível das águas, em qualquer época do ano (art. 2º, parágrafo único). Os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens da União (Constituição, art. 20, VII).

Por que a linha de 1831?

Porque é a referência fixada em lei: a faixa é medida a partir da posição da linha do preamar médio de 1831, e não da linha da maré atual. Cabe à Secretaria do Patrimônio da União determinar a posição dessa linha (Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 9º).

Duas figuras vizinhas também existem. Terrenos acrescidos de marinha são os que se formaram, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha (art. 3º). Terrenos marginais são os banhados por correntes navegáveis fora do alcance das marés, até 15 metros da linha média das enchentes ordinárias (art. 4º). Se o trecho do rio Caraíva junto a um imóvel sofre influência da maré é uma questão técnica a confirmar com a SPU.

Qual a diferença entre ocupação e aforamento?

Os imóveis da União não usados em serviço público podem ser alugados, aforados ou cedidos (Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 64). Para quem compra um imóvel em terreno de marinha, as duas situações comuns são a ocupação e o aforamento.

Na ocupação, a SPU inscreve o ocupante, que paga taxa anual de ocupação (arts. 127 e 128). No aforamento, o foreiro tem o domínio útil e paga foro anual. Em nenhum dos dois casos o particular tem a propriedade plena do terreno: ela continua sendo da União.

Quanto se paga de taxa de ocupação e de laudêmio?

A taxa de ocupação é de 2% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, atualizado anualmente pela SPU (Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 1º, na redação da Lei nº 13.240/2015). O foro dos terrenos aforados é de 0,6% do valor do domínio pleno, atualizado anualmente (Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 101).

Na transferência onerosa entre vivos, o vendedor paga previamente laudêmio de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º, na redação da Lei nº 13.465/2017). O valor da casa construída não entra na base. Veja os demais custos em quanto custa comprar imóvel na Bahia.

Como saber se o imóvel está em terreno de marinha?

Peça ao vendedor o número RIP (Registro Imobiliário Patrimonial), que identifica o imóvel no cadastro da SPU, e os comprovantes das taxas pagas. Leia também a certidão da matrícula e verifique se ela menciona terreno de marinha ou a União.

Com o RIP, a situação pode ser consultada no portal de serviços da SPU. Na venda, calcula-se e paga-se o laudêmio e emite-se a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), gratuita, de atendimento imediato e válida por 90 dias. Sem a certidão da SPU, os cartórios de notas e de registro de imóveis não lavram nem registram escrituras de imóveis que contenham área da União (Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º, § 2º). Depois da compra, transfira o responsável no cadastro da SPU.

O que pode dar errado?

O vendedor ter taxas de ocupação em atraso: a CAT exige que o transmitente esteja em dia com as obrigações relativas ao imóvel (Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º, § 2º). Comprar posse em terreno da União esperando regularizar por usucapião: imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191). E construir sem saber que parte do lote é da União.

Se o comprador for estrangeiro: terreno da União na faixa de 100 metros ao longo da costa só lhe pode ser transferido com autorização do Presidente da República (Decreto-Lei nº 9.760/1946, arts. 100, a, e 205). Há duas dispensas: pessoa física, em terreno de até 1.000 m² (art. 205, § 3º, incluído pela Lei 13.465/2017); e unidade autônoma de condomínio em zona urbana, se as frações de estrangeiros não passarem de 1/3 da área total (§ 1º).

Antes de assinar, cruze matrícula, RIP e situação na SPU. O passo a passo completo está em como comprar imóvel em Caraíva, e as questões de documentação no guia de documentação e regularização.